궁금해서 우연히 집어든 책. 부동산 책은 통 저자를 모르겠다. 사기꾼도 많았어서 잘 보고 읽어야 하는데. 일단, 무슨 소리 하는지 읽어나 보자. 저자에 대해서는 나중에 검색해 봐야지.
건대 부동산학과 나와서 20대 초반(21세) 부터 월세 받았다는 책 날개 광고 카피. 투자 11년차면 30대 초반. 7년 지났어도 아직도 30대구나.
오피스텔은 대표적인 수익형 부동산, 즉 월세 로봇이다. 따라서 전세로 임대하거나 시세차익을 위해 큰돈을 묻는 행위는 금한다.
현재 매입 시점에 만족스러운 임대수익률이 나오지 않으면 투자하지 않는 것이 좋다.
즉, 미래에 오를 것을 기대하지 말고, 현재 임대수익률 자체가 충분히 만족스러워야 한다.
분양 광고의 홍보문구에 현혹되지 말고 스스로 주변 임장 및 시세조사를 통해 타당성을 확인한다.
임대가, 대출 금액, 금리, 추가 부대 비용 등등
어떤 투자 대상도 수익률이 보장되지는 않는다.
오피스텔에서도 시세차익이 발생할 수 있으나, 대개 아파트 시세차익을 뛰어넘지 못한다.
임대사업자에게 가장 두려운 것은 공실이다. 오피스텔은 장기 거주자가 많지 않아서 손바뀜이 잦다.
길어야 2년, 절반 이상은 1년 겨우 채우고 이사간다.
따라서 잦은 손바뀜에 대해 늘 마음의 준비를 하고 있어야 한다.
임대 중개수수료, 공실 기간 등 그에 따른 비용에 대해 대비가 필요하다.
1년 중 1개월 정도의 월세는 없는 돈이라고 생각하는 것이 마음 편하다.
오피스텔 가격은 분양할 때가 가장 높고, 3~4년 빠지다가 점차 회복된다.
오피스텔, 빌라, 상가 등은 분양 시점이 가장 비싸다.
물론, 미분양으로 인한 할인이나 대출조건이 좋다면 좋은 기회가 될 수 있다.
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부동산 투자에서 누가 가장 부자인지 따져보면 전세임차인>집주인>월세임차인이다.
전세임차인이 집을 사지 않는 이유는 많은 이유가 있지만 분명한 이유는 집값이 오르지 않을 거라고 생각하기 때문이다.
그래서 갭투자가 존재한다. 매매대신 전세를 택하는 이들이 존재하기 때문이다.
월세 로봇을 만들고자 한다면 월세 임차인에 대한 관찰은 필수다.
여기에 사는 임차인들은 어떤 사람들일까?
빌라에 살면? 저소득층
오피스텔에 살면? 1~2인 가구
빌라에는 부자가 없고, 오피스텔에는 대가족이 없다.
따라서 빌라 투자에 학군을 보는 것은 무의미하다
오피스텔 투자에도 초중고 인접성을 보는 것 자체가 무의미하다
반대로 교통(역세권)을 보지 않는 것은 실수다
빌라와 오피스텔 거주자의 차이
빌라에는 장기거주, 오피스텔에는 단기거주
빌라는 높은 임대수익률, 오피스텔은 빌라보다 떨어지는 임대수익률
빌라는 관리가 힘들다. 오피스텔은 관리가 용이
빌라는 수리비가 높고, 오피스텔은 수리비가 낮다
공통점은 월세 세팅 물건
큰 시세차익 없음
수도권기준 적정가격은 1~2억 (서울 제외)
한 채당 적정 실투자금 1,000~2,000만 원 (서울 제외)
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월세 로봇은 흐름을 보고 투자하는 것이 아니다
미래의 큰 시세차익을 바라고 하는 투자가 아니기 때문이다
그러나 월세 로봇도 결국 가격이 올라야 한다
오르지 않는 부동산은 의미 없다
(무피, 플피 투자는 예외)
그래서 지역, 시점(흐름) 공부가 필수다
지역을 보는 눈이 필요하고, 지금이 들어갈 시점인지 나오는 시점인지 파악할 수 있는 판단력이 필요하다
초보가 이런 능력을 갖기란 불가능하다
그렇다고 부동산 이론을 모두 공부하는 것도 불가능하다
부동산 강의 수강생의 절반 이상은 투자를 못 하고 일상으로 돌아간다
따라서 특히 월세로봇 투자자라면 지역과 시점에 대한 고민은 일단 접어두자
중요한 건 투자를 통해 월급쟁이가 아니라 임대사업자의 옷을 입어야 한다는 것이다
단순히 공부가 아니라 실전으로 이어지는 게 중요하다
투자시점을 정확히 맞추기는 어렵고, 지역 공부는 시간이 필요하다
대신 물건의 개별 가치 파악에 공을 들여라
빌라의 경우, 권리 관계 문제, 누수, 햇빛, 임대수요, 시세 등을 꼼꼼히 살핀다
실투자금이 얼마고, 매달 얼마의 임대수익이 확보되는지 파악이 가장 큰 핵심이다
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지역은 인구가 급격하게 감소하거나 편저히 나빠지는 곳만 아니면 된다
어차피 큰 시세차익을 보고 투자하는 것이 아니라 시점은 중요하지 않다
중요한 건 당장의 임대수익이다.
실투자금을 최소화해서 빠른 시일 내에 투자의 한 사이클을 돌리는 게 관건이다.
두번째 물건부터는 지역 선정이 매우 중요하다
앞으로 그 주변을 계속 보게 될 것이기 때문이다
사람은 누구나 익숙한 것에 편안함을 느낀다
처음에는 낮설고 어색하지만 보다보면 편해지고 장점이 보인다
주관이 개입되고 감정이 들어가면 좋게 생각되는 것이다
객관적으로 좋은 게 아닌데 주관이 개입되고 감정이 들어가기 때문
전혀 모르는 새로운 곳을 임장하는 건 두렵고 번거로운 일
누구나 낯선 곳은 피하고자 하는 심리
부동산 투자도 마찬가지. 대체로 기존에 투자한 지역 먼저 살피게 된다
첫 투자부터 디테일하게 지역 분석은 불가능
두번째 투자부터는 다르다
이제부터 개별가치에 집중하며 그 이상을 볼 줄 알아야 한다
즉, 지역분석은 필수
기존 월세 로봇 지역들은 매우 중요
투자지역은 너무 멀리 분산하지 말고 근거리에 배열
ㄱ 지역에 첫 투자 한 후 ㄴ, ㄷ 에 분산투자하는 것이 아니라
ㄱ 지역을 더 파야 한다
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흐름을 보는 눈은 오랜 시간 부동산 시장에 발을 담그고 변화를 지켜봐야 가질 수 있다
경쟁력은 투자물건 처리 과정의 노하우다
한두 번 투자 사이클을 돌려본 경험은 자신감을 만든다
시행착오와 실수는 소중한 자산이 되어줄 것이다
책이나 강의의 이론으로 접한 노하우가 실제 경험에 대입되며 자신감과 추진력을 갖게 한다
책 수십 권보다 한 건 투자경험이 더 낫다
이것은 수익을 내는 것보다는 손실을 막아주는 수비의 포지션이다
차별적 우위를 만들어 진짜 수익으로 연결시키는 부분은 입지 분석 능력이다
학교가 가깝네, 마트가 가깝네, 역이 가깝네 등은 기본이다
이 정도 분석만 해도 손해는 보지 않는다
그러나 투자자라면 현재 교통+예정 계획 분석,
주변 입지와의 객관적 경쟁력,
지역 핵심 수요층과 대기 수요층 이해와 분석을 완벽히 해야 한다.
해당 입지의 교통 경쟁력은 일터, 직장과 오가는 문제와 직결된다
특정 개인에게 적용되는 게 아니라 대다수의 직장이 몰려 있는 곳이어야 한다
서울에서는 강남, 광화문, 여의도. 그래서 이 주변은 집값이 비싸다
단순히 역에서 가깝다 멀다를 떠나 환승까지 고려한 연결을 기억해야 한다
현재 시점의 교통망 뿐만 아니라 미래 개통 철도, 도로망도 공부해서 좋은 입지 부동산을 선점할 수 있는 능력을 키워야 한다
여기에 학군, 편의시설, 환경요소까지 접목해 주변 입지와 경쟁력을 따진다
동일 가격이라면 어디를 택할지
ㄱ 과 ㄴ 지역의 차이가 어느 정도 벌어져야 적정할지
갭은 어느 정도가 적정 수준이고 비정상인지 따질 수 있어야 한다
모든 가격은 가치를 찾아가기 마련이고 가치는 사람들의 생각이 반영된 것이기 때문이다
해당 지역의 핵심 수요층과 대기 수요층에 대한 이해로까지 이어져야 한다
이 지역에 사는 사람들은 어떤 사람들이고 어떤 생각을 갖고 있는지
여유가 생기면 어디로 가려고 하는지
이곳을 오고 싶어 하는 사람들은 어떤 사람들이고
현재 어느 정도 위치 사람들이지 등을 살펴봐야 하는 것이다
부동산투자는 단순 수치와 데이터의 나열이 아니다
모든 지역을 파악하고 투자하는 것은 불가능하다
따라서 자신만의 지역을 만들어야 한다
그 지역만큼은 전문가와 고수에게 밀리지 않는다는 자신감을 갖춰야 한다
그것이 초보자와 경험자의 차이를 만드는 지점이다
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월세로봇의 경쟁력을 좌우하는 급매
우선권이 주어지는 사람-중개료를 많이 주는 사람, 연락하면 바로 투자할 사람
급매를 잡으려면 정성을 들여야 한다
자주 방문하고 수시로 전화해야 한다
나의 존재를 알리며 의사표시를 해야 한다
정성을 들이고 끈기가 있어야 한다
반복하고 반복해야 간신히 잡을 수 있는 게 급매다
세상에 공짜는 없다
노력 끝에 좋은 조건의 물건을 잡을 수 있게 된다